宮崎産業経営大学



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知っておきたい不動産基礎用語

預かり金
 借家契約の締結に先立ち(他の物件とも比べてみたいので待ってほしいというときにその部屋をキープしてもらうとき)、申込金・申込証拠金・予約金・交渉預り金等の名目で、預り金を求められることがあります。この預り金の返還をめぐってトラブルが見られます。預り金は、成約しなかった場合には返還されるべき性格のお金です。
預り金は、借主の意思確認の意味合いが強く、簡単にキャンセルされることを避けるために申込証拠金等の名目で預っているものと思われます。
名目のいかんを問わず、借主は安易に預けないようにしましょう。
手付け金
 希望に合った部屋が見つかっても、契約するまで自分の部屋ではありません。迷っている間に他の人に契約されてしまうこともあります。そうならないように、契約する意思表示として支払うのが手付け金です。このお金を支払う前に宅建取引主任者から「重要事項の説明」を受けることになっています。本契約時にこのお金は入居費用の一部になります。手付け金を払った後でも解約はできますが、返金されない場合が多いので十分確認しましょう。反対に解約された場合は、倍の金額が支払われることになっています。
仲介手数料
 物件を仲介した不動産会社に手数料(報酬)として支払うお金。通常家賃の1ヶ月分です。別途消費税がかかります。
敷金(保証金)
 退去にあたって部屋の現状回復費やその他精算が必要なお金があった場合の精算用に家主に預けるお金のことです。残金は返還されます。民法第316条、第619条に規定があり、借主の債務を担保する目的で、貸主に提供する預け金銭のことです。担保されるものは、家賃の不払いや賃借物に対する損害等の債務です。退去時に債務が残っていなければ、敷金は全額返還されることになります。敷金を返してもらうためには、借主は先に建物を明け渡さなければなりません。敷金が返還されないからといって、借主は建物の明渡しを拒むことはできません。
保証金という名目の場合がありますが、通常敷金と同様のものです。(店舗・事務所の賃貸借の場合には、保証金という名目が多いようです。)
礼金
 大家さんへ入居時のお礼のような形で支払うお金です。返還されません。法律的な根拠はありません。経済的な慣行です。
駐車料金
 車を所有している場合には駐車場のことも考慮しなくてはなりません。マンション等でその施設の中に駐車場があっても、建物の賃貸借契約に含まれているとは限りません。駐車場のスペースを誰が(どこが)所有し管理しているのか、建物の専有部分の賃貸借契約に含まれるのか、別の契約になるのか、抽選等により借りることができるのか、事前に確認が必要です。
重要事項説明書や契約書には「付属設備」の項目の中で、通常は駐車場の「有・無」あるいは「含む」「含まない」に○を付けるようになっていますので、よく確認することが大切です。
家賃
 家賃とは、部屋を使用させてもらうことに対して、大家さんにお支払いするお金です。しかし、この家賃の中は、「部屋のレント代」以外にも、自然消耗(日常生活をしていく上で、自然に生じる傷み等)の修繕費が含まれています。不動産屋さんからもらう契約書の中には、畳の表替えや襖の張り替え、ハウスクリーニング費用を負担するよう強いる特約が書いてあったりしますが、それらの費用は既に支払っている家賃の中に含まれているということです。つまり、家賃として既に支払ったそれら費用を、更に敷金から差し引くことは、「二重請求」であり、「借主に著しく不利な特約」となり、無効になります。
仲介手数料
 物件を仲介した不動産会社に手数料(成功報酬)として支払うお金です。また、仲介手数料は法律で報酬が決められており、賃貸の場合は最大で家賃の1か月分。別途消費税がかかります。
火災保険料
 火災保険への加入が義務づけられている場合があります。費用の目安は1~2万円。入居中に「火災・漏水(水漏れ)」などで賃貸借物件に損害を与えた場合、貸主(大家さん)に対して賠償責任義務が生じます。賃貸借契約を結ぶ際、火災保険(損害保険)への加入が義務付けられていることが一般的です。
物件によって火災保険料(損害保険料)は異なり、加入する保険の種類によって補償内容は異なりますので、不動産屋さんに確認しておきましょう!手続きは不動産会社が代行してくれます。
消毒費
 清掃した状態になっていますが、さらに消毒した場合は、別途費用が発生します。詳しくは管理会社に確認して下さい。
雑費・管理費・共益費
 管理費も共益費も呼び名は違えども同じものです。古い木造の物件になると「雑費」と表記されているものもあります。賃貸マンションやアパートなどの玄関ホール、廊下、エレベーター等の共用部分の光熱費、上下水道使用料、清掃費等日常の管理に必要な費用のことです。実際に支払われる光熱費等の実費相当額を概算して、世帯数等で按分する形で、貸主又は管理会社に家賃と一緒に支払うことが多いようです。
鍵交換費
 賃貸住宅(マンション・アパート)では、入居者が変わる際に、鍵を交換するのが普通です。鍵の交換を行っていない物件もあれば、この費用を借主(入居者)負担としている場合もありますので、事前に確認しておきましょう。
重要事項説明書
 不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や借主に対して契約に関する重要な事柄を説明することです。省略して「重説」とも言います。
 不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約をできるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度です。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられています。「宅地建物取引主任者」とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事に登録をして、主任者証の交付を受けた人のことです。略して、「宅建主任者」と言われることが多い。宅地・建物の売買や賃貸の契約の際に、重要事項の説明をするとともに、重要事項説明書や契約書への記名や捺印を行う義務があります。文字通り、重要な事柄の説明になります。よく説明を聞いて、内容をチェックするようにしましょう。何か問題が生じたときに、後から、「重要事項説明に書いてあります。」と言われて不利な契約になってしまうトラブルがあります。「契約書」と「重要事項説明書」は、最も注意して確認をしておきましょう!

☆重要事項説明書に記載される主な内容は、次のようなものです。

  • 物件の表示(物件の所在・構造・面積等)
  • 登記簿に記載された事項(所有者の氏名・住所、抵当権等の有無等)
  • 設備の整備状況(台所、浴室、便所その他の設備等)
  • 石綿使用調査の内容及び耐震診断の内容
  • 契約の期間及び契約の更新に関する事項
  • 利用の制限に関する事項(使用目的、使用規則等)
  • 契約の解除、損害賠償の予定に関する事項(契約の解除予告期間等)
  • 契約の終了時における金銭の精算に関する事項(敷金等の精算)
  • 管理の委託先及び管理形態
  • その他、法令の制限等

※このように、「重要事項説明書」にはその名のとおり、重要な事項が記載されています。物件の 状況や設備の整備状況等について説明を受けた内容は、現地で確認しておきましょう。

賃借契約書
 物件が見つかり、入居費用を支払う 際に取り交わされる契約書のことです。賃貸借契約の締結は、不動産会社の事務所などで行われます。契約には、貸主や借り主、仲介した不動産会社などが立ち会います。(連帯保証人も立ち会いを求められることもあります。また、不動産会社に代理を依頼している貸主が立ち会わないこともあります。)内容は、物件の所在地、借りる人の氏名・人数、保証金等の金額、家賃、管理費の金額、さらにその物件を使用する際の約束ごとが記載されています。契約時には、契約書の内容を読み上げて最終的な確認をし、内容に問題がなければ契約書に署名・押印を行います。契約書は 2 通作成され、貸主と借り主が1通ずつ退去時まで保管します。敷金、礼金、仲介手数料、損害保険料などの支払いを行い、費用に応じて領収書、預り証などを受け取った後、鍵が渡されて契約は終了します。また、契約時に必要なものとしては、一般的に以下の書類があります。契約によって必要な書類は異なりますので、事前に不動産会社や貸主に確認のうえ、契約日までに用意します。

入居者の住民票
 入居者の現在の住所(引越し前の住所)を証明するために必要とります。住民登録をしてある市区町村役場またはその派出所で交付してもらえるので、契約日の数日前までには準備しておきましょう。
入居者の収入を証明できる書類
 源泉徴収票か住民税課税証明書、または確定申告の写しなど。それらが用意できないときは毎月の給与明細書でも可能な場合があるので確認を。入居者が学生の場合は、保護者の収入を証明できる書類が必要な場合もあります。
入居者の印鑑
 契約書の押印に必要なので、契約の当日には忘れずに持って行きましょう。実印(市区町村役場に登録した印鑑)が必要かどうか事前に確認してください。もし、実印でなくてもよい場合は、銀行口座の登録印感などでもOKです。
保証人の保証書
 保証人が、入居者の身元と万一の場合の損害賠償などの連帯責任を約束する文章です。「連帯保証契約書」または「念書」「確約書」とも呼ばれます。記入は保証人本人にしてもらい、印鑑証明を受けた実印を押印してもらいましょう。
保証人の印鑑証明書
 保証書に押された印鑑が、保証人の住居する市区町村役場に登録されている印鑑(実印)であることを証明する書類です。市区町村役場またはその出張所で交付されるので、保証人に用意してもらいましょう。
保証人の収入を証明できる書類
あらかじめ必要となる書類の種類を確認しておきましょう。一般 的には、入居者本人の場合と同じで、源泉徴収票、住民税課税証明書、確定申告の写 しなどが必要になることが多いです。

※契約書は専門用語や難しい言葉が多く、学生には理解しにくい部分もありますので、契約のときは、保護者同伴が理想的です。納得できない部分は、理解できるまで何度でも確認してください。

連帯保証人
 連帯保証人とは、借主になんらかの事情があり契約を履行できなくなった際に、借主に代わって責任を負う人のことです。必ず賃貸借契約を結ぶときには「連帯保証人」が必要になります。法的に重い責任があるので、学生の場合は保護者や親族が保証人になることが一般的ですが、必ずしも血縁関係が必要というわけではなく、要は何かあった時に借り主に代わって賃料を支払う能力があればよいのです。ただし、これは賃主によって異なるので事前確認は必要でしょう。
連帯保証人に代わる制度
 連帯保証人を立てられない場合には、「賃貸保証制度」を利用することができます。賃貸保証制度とは、賃借人が保証会社(家賃債務保証会社とも呼ばれる)と保証委託契約等を締結することにより、賃借人の賃料等の金銭債務の支払いが滞った時に賃借人に代わって保証会社が当該債務を負う仕組みです。賃貸人または賃借人が保証料を負担することになるので、十分な説明と賃借人の承諾が必要となります。
契約期間
 賃貸契約期間は2年間。この期間を過ぎた後もその物件に住み続ける場合は、更新の手続きを行います。
契約更新料
 賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって賃借人から賃貸人に支払われる金銭を「更新料」といいます。これは法律で決まっているものではありません。借地契約において更新手続の費用を支払うということが行われるようになり、大都市とその近郊においては建物の賃貸借においても更新料を支払うという場合が多く見られるようになりました。しかしながら、法律上の定めもなければ全国的に一般化しているともいえないものだけに、裁判によって更新料の支払いなどが争われる事案もかなりの数に上っています。家主により契約前によく説明を聞くようにしましょう。
保険損害
 原状回復(義務):原状回復義務とは、借主が故意または過失によって、室内を破損させたり汚したりした箇所を退去時に元通りにする義務。通常、貸主が費用のみ請求し、敷金が充当される。ただし、「経年劣化」・「通常損耗」と呼ばれる、借主がごく普通に生活する上でついた傷や汚れはこれに含まれず、貸主の負担となる。
解約
 いま住んでいる部屋を引越すこととなった場合に、現在契約しているお部屋の賃貸借契約を解約しなければなりません。解約については必ず「賃貸借契約書」に記載されています。
一般的に契約期間内の途中解約の場合、「借主(入居者)から解約する場合には、○ヶ月前までに通告すること」、などとなっていますので、契約書で確認しておきましょう!
期間内解約
 期間内解約とは、期間満了を待たずに契約期間内に解約すること。「賃貸契約書」に期間内の途中解約を認めないと規定されていたとしても、その規定は無効。入居者の都合によっていつでも解約の申し入れを行うことができるとされている。しかしその場合でも、3か月分程度の賃料を支払わなければならないことが多い。
ユニットバス
 浴室内にトイレ及び洗面台が設置されてあり、防水性の高い素材をもちいて制作されているお風呂です。
フローリング
 板張りの床をいいます。まず天然素材である木は、断熱効果や温度を一定に保つ力があります。また、音を吸収する力も持つので、防音性に優れています。そのほか、静電気の防止効果や雑菌力など、数々のメリットがあります。加えて、畳やカーペットなどに比べると、フローリングは掃除がしやすいのも魅力の一つ。アレルギーのある方にも安心です。但しデメリットもあります。水を吸収して床が反ったり、歪んだり、軋んだりといったトラブルも、多くは水や湿度などによって起こるようです。水分をこぼしてしまった場合にはすぐに拭き取る、換気や除湿に気を使うなどの注意が普段から必要です。
ワンルーム
 居室と台所に境界・仕切りがないもので、一つの居室があり、その居室の一部にキッチンがあります。キッチンが仕切られていない点が1kとの違いです。

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